General Election 2020

CITY COUNCIL PROPOSED MEASURE TO AMEND SANTA MONICA MUNICIPAL CODE CHAPTER 6.96 AND SET THE REAL PROPERTY TRANSFER TAX RATE AT SIX DOLLARS PER THOUSAND DOLLARS OF CONSIDERATION OR PROPERTY VALUE TRANSFERRED FOR ALL SALES OR TRANSFERS OF FIVE MILLION DOLLARS OR GREATER

WHEREAS, on November 28, 1967, the City Council of the City Of Santa Monica adopted Ordinance No. 761 (CCS), which established the Real Property Transfer Tax Ordinance of the City of Santa Monica (the “City Real Estate Transfer Tax”), and set a real estate transfer tax rate of $0.55 per $1,000 of consideration or property value transferred; and
WHEREAS, on August 13, 1991, the City Council adopted Ordinance No. 1596 (CCS), which, among other things, amended the City Real Estate Transfer Tax to establish a real estate transfer tax rate of $3.00 per $1,000 of consideration or property value transferred; and
WHEREAS, many residents live in the City of Santa Monica because the City invests in community priorities, offering extensive services and programs that substantially enhance the quality of life of its residents; and
WHEREAS, the ongoing COVID-19 global pandemic has devastated nearly all of the City’s long-trusted revenue streams, including sales tax, transient occupancy tax, parking revenue, and business license revenue; and
WHEREAS, the City Council has taken proactive steps to reduce expenses, save money, and maintain the level of services the community has come to expect; and
WHEREAS, in response to a significant reduction in local revenues, the City Council has reduced service positions and deferred infrastructure maintenance; and
WHEREAS, sustaining a lower level of services and deferring infrastructure maintenance until the local economy recovers will erode the progress that the City has made over time in meeting community needs; and
WHEREAS, the City is working closely with small businesses, employers, and other stakeholders to implement an economic recovery plan, but it is expected that it will take time for national and local economies to recover; and
WHEREAS, a new, locally-controlled revenue source is needed to preserve Santa Monica’s essential city services; and
WHEREAS, increasing the City Real Estate Transfer Tax rate to $6.00 per $1,000 of consideration or property value transferred for properties that are sold or transferred with a valuation of $5,000,000.00 or higher would partially fill the revenue gap created by COVID-19 and help preserve Santa Monica’s essential city services; and
WHEREAS, the current City Real Estate Transfer Tax rate is set at only three dollars per thousand dollars of consideration or property value transferred for all sales and transfers of commercial and residential properties; and
WHEREAS, the City Real Estate Transfer Tax rate is 33% lower than the real estate transfer tax rates in the nearby cities of Culver City and Los Angeles; and
WHEREAS, an incremental increase on the one-time tax for each time a property with a valuation of $5,000,000.00 or higher is sold or otherwise transferred will only impact approximately 10% of the sales and transfers in the City; and
WHEREAS, the proposed incremental increase would help provide new, ongoing revenue to help preserve key foundational services, including: keeping public spaces such as parks, beaches, and beach restrooms clean and safe; homelessness prevention planning and programs; tenant protection programs; afterschool and mental health support programs for youth; emergency response; library programs; economic recovery programs; infrastructure maintenance; and food programs for the hungry; and
WHEREAS, under applicable law, the City Council of the City of Santa Monica must present any proposed increase to the City Real Estate Transfer Tax to the electorate of the City of Santa Monica for adoption by majority vote of the electorate.
NOW, THEREFORE:

SECTION 1. Chapter 6.96 of the Santa Monica Municipal Code is amended to read as follows:
6.96.010 Title.
This Chapter shall be known as the “Real Property Transfer Tax Ordinance of the City of Santa Monica.” It is adopted pursuant to the authority contained in Part 6.7 (commencing with Section 11901) of Division 2 of the Revenue and Taxation Code of the State of California and other authority held as a charter city.

6.96.15 Definitions.
For purposes of this Chapter, the following terms shall have the following meanings:
(a) “Affordable Housing Transfer” shall mean a transfer of property to: (1) a nonprofit corporation; (2) a limited partnership or limited liability company in which a nonprofit corporation is the managing general partner or managing member; or (3) a community land trust (as defined by Revenue and Taxation Code Section 402.1) and operated in accordance with Revenue and Taxation Code Section 214.18, if the property is subject to a binding agreement or covenant recorded on the real property and enforceable by the City to provide all residential units on the property (other than units reserved for on-site property managers) at an affordable rent or affordable housing cost to lower income households as defined in California Health and Safety Code Section 50079.5;
(b) “City” shall mean the City of Santa Monica;
(c) “City Collected Portion” shall mean, with respect to any Second Tier Tax owed, one half of that Second Tier Tax;
(d) “County” shall mean the County of Los Angeles;
(e) “County Collected Portion” shall mean, with respect to any Second Tier Tax owed, one half of that Second Tier Tax;
(f) “First Tier Tax” shall mean the City-imposed tax pursuant to this Chapter to be paid at the First Tier Tax Rate on any sale or transfer within the City;
(g) “First Tier Tax Rate” shall mean the tax rate of three dollars for each one thousand dollars of consideration or property value, or fractional part thereof, which tax rate is equivalent to the tax rate that shall remain in effect prior to March 1, 2021;
(h) “Second Tier Tax” shall mean the City-imposed tax pursuant to this Chapter to be paid at the Second Tier Tax Rate on any sale or transfer within the City;
(i) “Second Tier Tax Agreement” shall mean a fully executed and binding agreement between City and County that requires the County to administer the entirety of the Second Tier Tax;
(j) “Second Tier Tax Rate” shall mean the tax rate of six dollars for each one thousand dollars of consideration or property value, or fractional part thereof.

6.96.20 Transfers affected and amount of tax.
Effective October 15, 1991 March 1, 2021, there is hereby imposed on each deed, instrument, or writing by which any lands, tenements, or other realty sold within the City of Santa Monica shall be granted, assigned, transferred or otherwise conveyed to, or vested in, the purchaser or purchasers, or any other person or persons, by his, her or their direction, when the consideration or value of the interest or property conveyed (exclusive of the value of any lien or encumbrance remaining thereon at the time of sale) exceeds one hundred dollars, a tax at the rates set forth below:
(a) for sales or transfers when the consideration or value of the interest or property conveyed is less than $5,000,000.00, the First Tier Tax Rate; and
(b) for sales or transfers when the consideration or value of the interest or property conveyed is greater than or equal to $5,000,000.00, the Second Tier Tax Rate.
Prior to October 15, 1991 March 1, 2021, the tax at the rate of fifty-five cents three dollars for each one thousand dollars of consideration or property sale value, or fractional part thereof, shall remain in effect.

6.96.030 Taxpayer designated.
Any tax imposed pursuant to Section 6.96.020 hereof shall be paid by: (1) any person who makes, signs or issues any document or instrument subject to the tax; or (2) any person for whose use or benefit any document or instrument subject to the tax the same is made, signed or issued; or (3) any combination thereof. The obligation to pay any tax imposed pursuant to Section 6.96.020 shall be a joint and several liability of the taxpayers identified in this section.

6.96.35 Payment of First Tier Tax to County, Payment of Second Tier Tax to County and City
Any taxes due under this Chapter shall be paid prior to recording any deed, instrument, or writing subject to the tax. Payment shall be made as follows:

(a) Any First Tier Tax owed shall be paid directly to the County on behalf of the City;
(b) Unless the County enters into a Second Tier Tax Agreement, any Second Tier Tax owed shall be paid in two equal parts:
i. The County Collected Portion (three dollars for each one thousand dollars of consideration or property value, or fractional part thereof) shall be paid to the County on behalf of the City; and
ii. The City Collected Portion (three dollars for each one thousand dollars of consideration or property value, or fractional part thereof) shall be paid directly to City.

6.96.36 Payment of Entire Second Tier Tax to County Upon Execution of Binding Agreement - Notice.
In the event that the City and County enter into a Second Tier Tax Agreement, the County is authorized to collect the entirety of the Second Tier Tax as if Section 6.96.035(b) did not exist. The City shall provide at least 90-days notice of the effective date of any Second Tier Tax Agreement on its website.

6.96.040 Debt-securing instrument exempted.
Any tax imposed pursuant to this Chapter shall not apply to any instrument in writing given to secure a debt.

6.96.50 Certain governmental units exempted.
The United States or any agency or instrumentality thereof, any state or territory, or political subdivision thereof, including any city, county, or the District of Columbia shall not be liable for any tax imposed pursuant to this Chapter with respect to any deed, instrument, or writing to which it is a party, but the tax may be collected by assessment from any other party liable therefor.

6.96.51 Partial exemption for certain affordable housing developments by non- profit corporations and community land trusts.
For an Affordable Housing Transfer in which the consideration or value of the interest or property conveyed is greater than or equal to $5,000,000.00:
(a) If prior to the time an obligation to collect the City Collected Portion of the Second Tier Tax arises under Section 6.96.095 of this Chapter, a taxpayer with respect to the transfer, as defined in Section 6.96.030 of this Chapter, obtains from the Director of Finance a certification that the transfer is an Affordable Housing Transfer, no taxpayer with respect to the Affordable Housing Transfer shall be required to pay the City Collected Portion of the Second Tier Tax on the Affordable Housing Transfer;
(b) If the City Collected Portion of the Second Tier Tax is paid on an Affordable Housing Transfer, any taxpayer with respect to the transfer, as defined in Section 6.96.030 of this Chapter, may apply to the Director of Finance for a refund of that portion of the City Collected Portion of the Second Tier Tax paid by the taxpayer on the Affordable Housing Transfer; any such application for a refund must be submitted within 120-days of the transfer subject to the Second Tier Tax.

6.96.60 Plans of reorganization or adjustment.
Any tax imposed pursuant to this Chapter shall not apply to the making, delivering, or filing of conveyances to make effective any plan of reorganization or adjustment:
(a) Confirmed under the Federal Bankruptcy Act, as amended;
(b) Approved in an equity receivership proceeding in a court involving a railroad corporation, as defined in subdivision (m) of Section 205 Section 101 of Title 11 of the United States Code, as amended;
(c) Approved in an equity receivership proceeding in a court involving a corporation, as defined in subdivision (3) of Section 506 Section 101 of Title 11 of the United States Code, as amended, or
(d) Whereby a mere change in identity, form or place of organization is effected. Subsections (a) to (d), inclusive, of this Section shall only apply if the making,
delivery or filing of instruments of transfer or conveyances occurs within five years from
the date of such confirmation, approval or change.

6.96.70 Securities and Exchange Commission orders.
Any tax imposed pursuant to this Chapter shall not apply to the making or delivery of conveyances to make effective any order of the Securities and Exchange Commission, as defined in subdivision (a) of Section 1083 of the Internal Revenue Code of 195486, but only if:
(a) The order of the Securities and Exchange Commission in obedience to which such conveyance is made recites that such conveyance is necessary or appropriate to effectuate the provisions of Section 79k of Title 15 of the United States Code relating to the Public Utility Holding Company Act of 1935;
(b) Such order specifies the property which is ordered to be conveyed; and
(c) Such conveyance is made in obedience to such order.

6.96.80 Partnerships.
(a) In the case of any realty held by a partnership, no levy shall be imposed pursuant to this Chapter by reason of any transfer of an interest in a partnership or otherwise, if:
(1) Such partnership (of another partnership) is considered a continuing partnership within the meaning of Section 708 of the Internal Revenue Code of 195486; and

(2) Such continuing partnership continues to hold the realty concerned.
(b) If there is a termination of any partnership within the meaning of Section 708 of the Internal Revenue Code of 195486, for purposes of this Chapter, such partnership shall be treated as having executed an instrument whereby there was conveyed, for fair market value (exclusive of the value of any lien or encumbrance remaining thereon), all realty held by such partnership at the time of such termination.
(c) Not more than one tax shall be imposed pursuant to this Chapter by reason of a termination described in subsection (b), and any transfer pursuant thereto, with respect to the realty held by such partnership at the time of such termination.

6.96.090 Administration by County Recorder as to First Tier Tax and County Collected Portion of Second Tier Tax Absent Second Tier Tax Agreement.
The County Recorder shall administer this Chapter in conformity with the provisions of Part 6.7 of Division 2 of the Revenue and Taxation Code and the provisions of any County ordinance adopted pursuant thereto. The City Manager of the City of Santa Monica is authorized to negotiate and enter into a contract with the County of Los Angeles or one of its officials for the administration of this Chapter and payment to the County for its costs of administration. Until the effective date of a Second Tier Tax Agreement, the County shall administer and collect: (1) the entirety of any First Tier Tax; and (2) the County Collected Portion of any Second Tier Tax. Following the effective date of a Second Tier Tax Agreement, the County will collect: (1) the entirety of any First Tier Tax; and (2) the entirety of any Second Tier Tax as provided in the Second Tier Tax Agreement.
The City Manager is authorized to negotiate, modify, and enter into a contract with the County or one of its officials for the administration of this Chapter and payment to the County for its costs of administration.

6.96.95 Administration of City Collected Portion of Second Tier Tax by recording party or agent.
Unless a Second Tier Tax Agreement has been executed and the City has provided at least 90-days notice on its website of the effective date of said agreement in accordance with Section 6.96.036, the City Collected Portion of any Second Tier Tax shall be administered as follows:
(a) Any entity (including any escrow company, title company, or taxpayer as defined in Section 6.96.030, or agent thereof) that records any deed or written instrument subject to the Second Tier Tax Rate set forth by Section 6.96.020(b) shall be responsible for ensuring that the City Collected Portion of the Second Tier Tax is collected and paid prior to said recording.
(b) Escrow companies that are involved in a property sale or transfer to which the Second Tier Tax Rate applies shall ensure that either:
(i) the City Collected Portion of the Second Tier Tax has been paid to the City prior to recording any deed or written instrument subject to the Second Tier Tax Rate; or
(ii) funds sufficient to cover the City Collected Portion of the Second Tier Tax have been set aside to be distributed to City at the time of recording.
(c) the Director of Finance is authorized to promulgate any rules or regulations reasonably necessary to administer the City Collected Portion of the Second Tier Tax, as well as necessary forms and receipts.

Following the effective date of a Second Tier Tax Agreement, the obligations imposed by subsections (a) and (b) of this Section 6.96.095 will cease to exist.

6.96.100 Refunds.
Claims for refund of taxes imposed pursuant to this Chapter shall be governed by the provisions of Chapter 5 (commencing with Section 5096), of Part 9 Division 1 of the Revenue and Taxation Code of the State of California. The Director of Finance may issue rules or regulations reasonably necessary to establish and administer a refund application process (including any necessary forms or declarations) to issue any refunds due pursuant to the partial exemptions in Section 6.96.051.

6.96.110 Authority of Finance Director.
(a) The Director of Finance is hereby designated as the officer of the City responsible for maintaining relations with the County of Los Angeles for the purpose of administering the tax imposed under this Chapter and receiving and accounting for the funds collected thereunder.
(b) If the County of Los Angeles or the entities identified in Section 6.96.095 does not collect or administer the tax due under this Chapter, or if any tax owed is otherwise unpaid, then the Director of Finance shall have the power and duty to enforce all of the provisions of this Chapter. The Director of Finance, designee, or any third-party agent authorized by the Director of Finance may collect any unpaid tax through any lawful means.
(c) The Director of Finance is authorized to issue any rules and regulations reasonably necessary to implement and administer this Chapter. In such case, the City tax is due prior to any recordation with the County of Los Angeles of any written instrument subject to the tax and the Director of Finance may make an assessment for taxes not paid and make refunds.

6.96.120 Due dates, delinquencies, penalties, interest, and administrative charges.
The tax imposed under this Chapter is due and payable at the time the deed, instrument, or writing effecting a transfer subject to the tax is delivered to the County Recorder. Any such tax is delinquent if unpaid at the time of recordation. In cases where a transfer is effected but not recorded with the County Recorder within ninety (90) days of acceptance, all statutes of limitation regarding liability for this tax will be tolled until the City has actual knowledge of the transfer or recording, at which time the tax, penalties, and interest on the unrecorded transfer will relate back to the actual transfer date of such unrecorded transfer. Any unpaid tax pursuant to this Chapter will be a joint and several liability of all taxpayers, as designated by Section 6.96.030 of this Chapter.

If any tax is not paid prior to becoming delinquent, the Director of Finance may impose a delinquency penalty of up to ten percent of the amount of the tax due. To the extent permitted by law, the Director of Finance may establish rules and regulations that establish an applicable interest rate. The Director of Finance shall have the power to reduce or waive any penalty or interest applicable under this Chapter so long as such reduction or waiver is in writing and in compliance with any City-issued rules or regulations concerning this Chapter. Any request for reduction or waiver of any penalty or interest assessed pursuant to this Chapter shall be made in writing no later than thirty days following the assessment of such penalty or interest.

6.96.130 Declaration or additional records may be required.
The tax imposed by this Chapter shall be paid to the City by the taxpayers referred to in Section 6.96.030. The Director of Finance shall have the authority as part of any rules and regulations promulgated by him or her as provided for herein to require that the payment shall be accompanied by a declaration of the amount of tax due signed by the person paying the tax or by his agent. The declaration shall include a statement of the value of the consideration on which the tax due was computed. The declaration also shall identify the property address and deed, instrument or writing effecting the transfer for which the tax is being paid. The Director of Finance, or designee, may require delivery of a copy of such deed, instrument or writing whenever reasonably necessary to adequately identify such writing or to administer the provisions of this Chapter. The Director of Finance, or designee, may rely on the declaration as to the amount of the tax due; provided, he or she has no reason to believe that the full amount of the tax due is not shown on the declaration.
Whenever the Director of Finance, or designee, has reason to believe that the full amount of tax due is not shown on the declaration or has not been paid, he or she may, by notice served upon any person liable for the tax, require him or her to furnish a true copy of his or her records relevant to the value of the consideration or fair market value of the property transferred. Such notice may be served at any time within three years after recordation of the deed, instrument or writing which transfers such property.

6.96.140 Determination of deficiency.
If on the basis of such information as the Director of Finance receives pursuant to the last paragraph of Section 6.96.130 and/or on the basis of such other relevant information that comes into his or her possession, he or she determines that the amount of tax due as set forth in the declaration, or as paid, is insufficient, he or she may recompute the tax due on the basis of such information.
If the declaration required by Section 6.96.130 is not submitted, the Director of Finance may make an estimate of the value of the consideration for the property conveyed and determine the amount of tax to be paid on the basis of any information in his or her possession or that may come into his or her possession.
One or more deficiency determinations may be made of the amount due with respect to any transfer.

6.96.150 Notice of determination.
The Director of Finance, or designee, shall give written notice to a person liable for payment of the tax imposed under this Chapter of his or her determination made under Section 6.96.140. Such notice shall be given within three years after the recordation of the deed, instrument or writing effecting the transfer on which the tax deficiency determination was made.

6.96.160 Manner of giving notice.
Any notice required under this Chapter may be served personally or by mail; if by mail, service shall be made by depositing the notice in the United States mail, in a sealed envelope with postage paid, addressed to the person on whom it is to be served at his or her address as it appears in the records of City or as ascertained by the Director of Finance, or designee. The service is complete at the time of the deposit of the notice in the United States mail, without extension of time for any reason.

6.96.170 Petition for redetermination.
Any person against whom a determination is made under this Chapter or any person directly interested may petition the Director of Finance for a redetermination within sixty (60) days after service upon the person of notice thereof. If a petition for redetermination is not filed in writing with the Director of Finance within the sixty (60) day period, the determination becomes final at the expiration of the period.

6.96.180 Consideration of petition for redetermination — Hearing.
If a petition for redetermination is filed within the sixty (60) day period, the Director of Finance, or designee, shall reconsider the determination and, if the person has so requested in his petition, shall grant the person an oral hearing, and shall give him ten days' notice of the time and place of hearing. The Director of Finance may designate one or more deputies for the purpose of conducting hearings and may continue a hearing from time to time as may be necessary.

6.96.190 Determination of petition.
The Director of Finance, or designee, may decrease or increase the amount of the determination before it becomes final, but the amount may be increased only if a claim for the increase is asserted by the Director of Finance, or designee, at or before the hearing.

6.96.200 Finality of determination.
The order or decision of the Director of Finance, or designee, upon a petition for redetermination becomes final thirty (30) days after service of notice thereof upon the petitioner or at the time of hearing of redetermination. There is no appeal of the Director of Finance's (or designee’s) decision to the City Council; writs challenging the Director's decision conveyed by his/her deputies at an administrative hearing must be filed with the appropriate court within ninety (90) days of the final date of such redetermination. (California Code of Civil Procedure § 1094.6.)

6.96.210 Tax a debt.
The amount of any tax, penalties, and interest imposed under the provisions of this Chapter shall be deemed a debt to the City. Any person owing money to the City under the provisions of this Chapter shall be liable to an action brought in the City’s name for the recovery of such amount.

6.96.220 Tax a lien.
The amount of tax, penalties and interest imposed under the provisions of this Chapter is assessed against the property upon the transfer of which the tax is imposed, and if not paid when due, such tax shall constitute an assessment against such property and shall be a lien on the property for the amount thereof, which lien shall continue until the amount thereof including all penalties and interest are paid, or until it is discharged of record. Any person owing money to the City under the provisions of this Chapter shall be liable to an action brought in the name of the City for the recovery of such amount.

6.96.230 Notice of hearing on lien.
The Director of Finance shall file with the City Manager a written notice of those persons on whom the City will file liens. Upon the receipt of such notice the City Manager shall present same to the City Council, and the City Council shall forthwith, by resolution, fix a time and place for a public hearing to confirm such liens.
The Director of Finance shall cause a copy of such resolution and notice to be served upon the transferor or transferee of property not less than ten days prior to the time fixed for such hearing. Such service shall be by mailing a copy of such resolution and notice to the transferor or transferee of property at his or her last known address. Service shall be deemed complete at the time of deposit in the United States mail.

6.96.240 Collection of delinquent taxes by special tax roll assessment.
With the confirmation of the lien by the City Council pursuant to the hearing set forth in Section 6.96.220, the delinquent tax charges contained therein which remain unpaid by the transferor or transferee shall constitute a special assessment against said property, and shall be collected at such time as is established by the County Auditor- Controller for inclusion in the next property tax assessment.
The Director of Finance shall turn over to the County Auditor-Controller for inclusion in the next property tax assessment the total sum of unpaid delinquent charges consisting of the delinquent transfer taxes, penalties and interest at the rate of twelve (12) percent per annum from the date of recordation to the date of lien.
Thereafter, said assessment may be collected at the same time and in the same manner as ordinary municipal taxes are collected, and shall be subject to the same penalties and the same procedure of sale as provided for delinquent, ordinary, municipal taxes. The assessment lien previously imposed upon the property are paramount to all other liens except for those of state, county, and municipal taxes with which it shall be upon parity. The lien shall continue until the assessment and all interest and charges due and payable thereon are paid. All taxes applicable to the levy, collection and enforcement of municipal taxes shall be applicable to said special assessments.

6.96.250 Administrative Penalties.
Any person violating or failing to comply with any provision of this Chapter may be subject to any of the penalties set forth in Section 1.08.010 of the Santa Monica Municipal Code. Each such violation or failure shall constitute a separate offense.
Neither the City’s pursuit of any such penalties nor the imposition of any such penalties shall excuse any person from the payment, collection or remittance of any tax provided for in this Chapter.

6.96.260 Authority of City Council to establish rules and amend Chapter
The City Council is authorized to establish by resolution any rules that are necessary and desirable for implementation of this Chapter. The City Council is authorized to amend any aspect of this Chapter as long as the amendment does not result in an increase in the authorized tax rate.

6.96.270 Severability
If any section, subsection, subdivision, paragraph, sentence, clause or phrase of this Chapter or any part thereof is for any reason held to be invalid, unlawful or unconstitutional, such decision shall not affect the validity of the remaining portions of this Chapter or any part thereof. The City Council hereby declares that it would have passed each section, subsection, subdivision, paragraph, sentence, clause or phrase thereof, irrespective of the fact that any one or more sections, subsections, subdivisions, paragraphs, sentences, clauses or phrases be declared unconstitutional.

SECTION 2. Any provision of the Santa Monica Municipal Code inconsistent with the provisions of this measure, to the extent of such inconsistencies and no further, is hereby repealed or modified to that extent necessary to effect the provisions of this measure.

SECTION 3. If any section, subsection, sentence, clause, or phrase of this measure is for any reason held to be invalid or unconstitutional by a decision of any court of competent jurisdiction, such decision shall not affect the validity of the remaining portions of this measure. The City Council hereby declares that it would have placed this measure and the resulting Santa Monica Municipal Code amendment, and the voters declare that they would have adopted this measure and the resulting Santa Monica Municipal Code amendment, and each and every section, subsection, sentence, clause, or phrase not declared invalid or unconstitutional, without regard to whether any portion may be subsequently declared invalid or unconstitutional.

CITY ATTORNEY’S IMPARTIAL ANALYSIS OF MEASURE SM 

The Santa Monica Municipal Code imposes a one-time tax on each transfer of real property in Santa Monica. Currently, the tax rate is $3.00 per $1,000 of consideration (generally the sale price) or property value transferred. This rate is the same regardless of the amount of the consideration. 

This measure would increase the tax rate to $6.00 per $1,000 for transfers involving consideration or property value transferred of $5 million or more. For transfers involving less than $5 million in consideration or property value transferred, the existing tax rate of $3.00 per $1,000 would remain unchanged. 

The City currently imposes the transfer tax on properties transferred to non-profit corporations and community land trusts that provide affordable housing. This measure would exempt certain affordable housing transfers from the proposed tax rate increase for transfers involving consideration or property value transferred of $5 million or more. Affordable housing transfers that qualify for this exemption would continue to be taxed at the existing tax rate of $3.00 per $1,000 of consideration or property value transferred. The measure defines the requirements for affordable housing transfers to qualify for this exemption. 

Currently, the County of Los Angeles administers the City’s existing flat tax rate of $3.00 per $1,000 of consideration or property value transferred. The measure authorizes the County to continue collecting the existing tax rate of $3.00 per $1,000 on all transfers. For transfers involving consideration of $5 million or greater, the measure authorizes the proposed tax of $6.00 per $1,000 to be collected in two equal parts: (1) a County collected portion of $3.00 per $1,000; and (2) a City collected portion of $3.00 per $1,000. For transfers involving consideration or property value transferred of $5 million or greater, the measure requires the recording party or agent to pay the City collected portion before recording a transfer at the County Recorder and requires escrow companies to ensure that the City collected portion is either paid before the recording of the transfer or set aside in escrow for payment to the City at the time of recording. 

The measure would allow the City Council or the Director of Finance to establish regulations to implement the tax. If the tax is not paid, the measure authorizes administrative penalties, interest, property liens, and direct assessments. The measure establishes a reconsideration process for deficiencies and a public hearing procedure before a lien or direct assessment is imposed on the property. 

The measure authorizes the City Council to amend the Municipal Code sections relating to the tax as long as the amendment does not increase the authorized tax rate. 

The City would be permitted to use the tax revenue for any governmental purpose. 

The Santa Monica City Council placed this measure on the ballot. A “yes” vote supports the passage of the amendment to the Santa Monica Municipal Code; a “no” vote opposes passage of the amendment. A majority vote (i.e., more than 50% of the votes cast) is required to pass the measure. 

GEORGE S. CARDONA, Interim City Attorney

2020 has been a challenging year, and your vote for Local Revenue Measure SM is part of the solution.

Santa Monica has a legacy of coming together to solve our most challenging problems. We are rising to the unprecedented public health threat of COVID-19, the economic impacts it has created, and the overall stress that people are feeling. Our community is taking sensible public health measures, supporting our local small businesses, and protecting our most vulnerable neighbors.

Measure SM is a vital part of rebuilding our community’s strength, and it raises taxes only on corporations and those who sell properties worth $5 million or more.

Renters, people living with homelessness, families struggling with uncertain employment, homebound senior citizens, and those struggling with mental health issues will all benefit from Measure SM.

Vote YES on Local Revenue Measure SM to protect Santa Monica, especially public health and vital public services that so many people rely on:
- Maintain clean beaches and parks
- Protect 911 emergency response services
- Fund economic recovery efforts, including helping businesses to re-open safely
- Restore library programs
- Continue programs and services proven to reduce homelessness
- Support rental assistance programs for local seniors and others to keep them in their homes
- Fund Meals on Wheels and the Westside Food Bank
- Restore after-school programs and mental health services for Santa Monica youth

Every penny raised by Measure SM will be spent here in Santa Monica and cannot be taken by the State of California or the County of Los Angeles.

Measure SM will be applied only to real estate property sales of $5 million or more. Measure SM leverages Santa Monica’s high property values to help protect public health and essential public services for all of us.

We will get through this together.

Please join us in voting YES on Measure SM for a strong Santa Monica.

/s/ Kevin McKeown, Mayor, City of Santa Monica
/s/ Natalya Zernitskaya, President, League of Women Voters of Santa Monica
/s/ Shari Davis, Chair, Community for Excellent Public Schools (CEPS)
/s/ Tim Van Pelt, Emergency Room Nurse, UCLA-Santa Monica Hospital
/s/ Denny Zane, Co-Chair and Co-Founder, Santa Monicans for Renters’ Rights (SMRR)

A challenge was submitted to the original Argument Against. After review, the challenge was accepted and the Argument Against was replaced with that now posted. 

Vote NO. An incremental increased transfer tax is a good idea, but that's NOT what this proposal is. It is BADLY written by the current City Council, fails to close loopholes and may have created some. 

This should be a progressive tax. Instead it doubles the tax from the first dollar for any transfer valued at over $5million. Preferable would be keeping the tax as is on the first $5million and increasing it on amounts over $5million, perhaps by more than proposed. 

There is zero evidence there would be $3million more a year, or where amounts would be used. The affordable housing exception may have a loophole that gets challenged in expensive litigation because of poor drafting. 

City Council also failed to fix loopholes that would allow: the sale of stock in companies holding realty; subdividing property where parts sell for less than the whole; very long term ground or other leases such as the proposed Plaza deal; delaying collection indefinitely by triggering the payment of tax based on recording deeds; collecting tax on the greater of value or consideration. 

City Council wants to manipulate voters with biased wording like "to protect essential services including [list of services]." Demand straight-forward, fair, and unbiased measures without loopholes coming out of your City Council by voting NO. Next election let's have a better, well written and impartial transfer tax increase measure. 

/s/ Matt Neco, Attorney & Mediator
/s/ Stanley H. Epstein, Attorney

VOTE NO 

If passed, all funds collected will go into the general fund and can be used for any purpose. Not one dollar will be specifically earmarked for the causes itemized by the pro group, which are designed to tug on your heartstrings. Instead, much of the new revenues will likely go to increased compensation of staff (some already overpaid), unnecessary consultants and large vendors. The majority of the money will not stay in or be spent in the City. 

Santa Monica Residents, even before the lootings, firing of rubber bullets, lobbing of tear gas and arrest of peaceful Black Lives Matters protesters on May 31, 2020, did you and do you now really believe those in favor of the measure about: 

1. Any legacy of coming together to solve challenging problems? When was the last time you felt the Council collaborated on issues that concern you? How did they do on the scooters? On developing the Plaza space most residents don’t want? On extravagant buildings? 

2. Taking sensible public health measures? How? Having closed Palisades Park for a time? Addressing homelessness and food insecurity? People not wearing face coverings? Gatherings of more than 10 people? 

3. What small businesses have you heard feel supported by the City? We haven’t seen small business owners thanking the City, especially after the lootings. 

4. Protecting the vulnerable? We should reject a measure providing for an irrational tax increase structure and perpetuating major loopholes, and thereby ignore the deceptive arguments by the proponents. 

/s/ Matt Neco, Santa Monica Resident/Renter
/s/ Stanley H. Epstein, Attorney

Raise your hand if you DO NOT own a $5 million property. Congratulations! You won’t pay this tax. 

The opponents’ argument is just plain wrong on the substance, and designed to confuse voters. Despite their series of straw-man arguments, even they agree an incremental increase in the transfer tax on luxury properties is a good idea, and give you reason to vote for Measure SM. 

Measure SM is straightforward. Our entire community will benefit from funds ensuring safe, clean parks and beaches, reduced homelessness, improved mental health services, libraries, youth programs, and other essential services. 

Measure SM is specifically limited to individual property sales of $5 million or more and would not impact any property sales under that amount. 

Measure SM protects seniors and renters by discouraging “quick flip” property speculation, often leading to evictions. 

Measure SM exempts affordable housing projects that Santa Monica sorely needs. 

Public school advocates support Measure SM because it benefits children, with safe places to play, after-school programs, and mental health services for youth. 

Locally owned small businesses are SUPPORTING Measure SM because it will help revitalize our local economy and ensure public health. 

Renters, senior citizens, and advocates for affordable housing, parks, beaches, and libraries support Measure SM. 

Now, when our community is working to support each other through crisis, it’s reasonable that real estate corporations – who’ve profited enormously from Santa Monica’s high quality of life – pay their fair share to keep our city strong. 

Vote Yes on SM. 

1. Kevin McKeown, Mayor, City of Santa Monica
2. Natalya Zernitskaya, President, League of Women Voters of Santa Monica
3. Shari Davis, Chair, Community for Excellent Public Schools (CEPS)
4. Tim Van Pelt, Emergency Room Nurse, UCLA-Santa Monica Hospital
5. Denny Zane, Co-Chair and Co-Founder, Santa Monicans for Renters’ Rights (SMRR)

ORDENANZA PROPUESTA DE LA INICIATIVA DE LEY SM EL CONCEJO MUNICIPAL PROPUSO UNA INICIATIVA DE LEY PARA ENMENDAR EL CAPÍTULO6.96 DEL CÓDIGO MUNICIPAL DE SANTA MONICA Y FIJAR LA TASA IMPOSITIVA SOBRE LASTRANSACCIONES DE BIENES RAÍCES EN SEIS DÓLARES POR CADA MIL DÓLARES DECONTRAPRESTACIÓN O DEL VALOR DE PROPIEDAD TRANSFERIDO POR TODAS LAS VENTAS OLAS TRANSFERENCIAS DE CINCO MILLONES DE DÓLARES O MÁS

CONSIDERANDO, que el 28 de noviembre de 1967, el Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monicaadoptó la OrdenanzaN.º 761 (CCS), que estableció la Ordenanza del Impuesto sobre las Transferencias delosBienes Raíces de la Ciudad de Santa Monica (el "Impuesto sobre las Transferencias de Bienes Raíces de laCiudad") y estableció una tasa impositiva del impuesto sobre las transferencias de bienes raíces de $0.55 porcada $1,000 de contraprestación o valor de propiedad transferido; y

CONSIDERANDO, que el 13 de agosto de 1991, el Concejo Municipal adoptó la Ordenanza N.º 1596 (CCS),que entre otras cosas enmendaba el Impuesto sobre las Transferencias de Bienes Raíces de la Ciudad paraestablecer una tasa impositiva sobre las transferencias de bienes raíces de $3.00 por cada $1,000 decontraprestación o valor de propiedad transferido; y

CONSIDERANDO, que muchos residentes viven en la Ciudad de Santa Monica porque la Ciudad invierte enlas prioridades de la comunidad, servicios y programas extendidos que mejoran sustancialmente la calidad de lavida de sus residentes; y

CONSIDERANDO que la actual pandemia global de la COVID-19 ha devastado cerca de todos los canales deingresos de mucha confianza de la Ciudad, incluidos el impuesto sobre de ventas, el iimpuesto a la ocupacióntransitoria, el ingreso por estacionamiento y el ingreso por licencias comerciales; y

CONSIDERANDO que el Concejo Municipal ha tomado pasos proactivos para reducir los gastos, ahorrardinero y mantener el nivel de servicios que espera la comunidad; y

CONSIDERANDO que en respuesta a una significativa reducción de los ingresos locales, el Concejo Municipalha reducido los puestos de servicio y diferido el mantenimiento de las infraestructuras; y

CONSIDERANDO que mantener un nivel más bajo de servicios y diferir el mantenimiento de lasinfraestructuras hasta que se recupere la economía local socavará el progreso que la Ciudad ha logrado con eltiempo para satisfacer las necesidades comunitarias; y

CONSIDERANDO que la Ciudad está trabajando de cerca con las pequeñas empresas, los empleadores y otraspartes interesadas para implementar un plan de recuperación económica, pero se espera que tomará tiempo paraque las economías nacional y local se recuperen; y

CONSIDERANDO que se necesita una nueva fuente de ingresos localmente controlada para conservar losservicios municipales esenciales de Santa Monica; y

CONSIDERANDO, que aumentar la tasa Impositiva sobre las Transferencias de Bienes Raíces de la Ciudad a$6.00 por cada $1,000 de contraprestación o valor de propiedad transferido para las propiedades que se vendeno transfieren con una tasación de $5,000,000.00 o más, lo que parcialmente llenaría la brecha de ingresos creadapor la COVID-19 y ayudaría a conservar los servicios municipales esenciales de Santa Monica; y

CONSIDERANDO, que la tasa Impositiva sobre las Transferencias de Bienes Raíces de la Ciudad estáestablecida en únicamente tres dólares de contraprestación o valor de propiedad transferido para todas las ventasy transferencias de propiedades comerciales y residenciales; y

CONSIDERANDO, que la tasa Impositiva sobre las Transferencias de Bienes Raíces de la Ciudad es de 33% por debajo de las tasas impositivas sobre las transferencias de bienes raíces en las ciudades cercanas de CulverCity y Los Angeles; y

CONSIDERANDO, que un aumento incremental en el impuesto único para cada vez que una propiedad con unatasación de $5,000,000.00 o más se venda o se transfiera solo afectaría las ventas y transferencias en la Ciudad;y

CONSIDERANDO, que el aumento incremental propuesto ayudaría a proporcionar un ingreso nuevo ycontinuo, para ayudar a conservar los servicios fundamentales clave, incluidos: mantenimiento de los espaciospúblicos tales como parques, playas y baños de la playa limpios y seguros; programas y planificación deprevención del desamparo; programas de protección para los inquilinos; programas extracurriculares y de apoyoa la salud mental para jóvenes; programas de respuesta ante emergencias; programas de bibliotecas; programasde recuperación económica; mantenimiento de infraestructura; y programas de alimentos para los hambrientos;y

CONSIDERANDO, que bajo la ley aplicable, el Concejo Municipal de la Ciudad de Santa Monica debepresentar cualquier incremento propuesto al Impuesto sobre las Transferencia de Bienes Raíces de la Ciudad alelectorado de la Ciudad de Santa Monica para la adopción por voto mayoritario del electorado.

AHORA, POR LO TANTO:

SECCIÓN 1. El Capítulo 6.96 del Código Municipal de Santa Monica se enmienda como sigue:

6.96.010 Título.
Este Capítulo se conocerá como la "Ordenanza del Impuesto sobre las Transferencias de Bienes Raíces de laCiudad de Santa Monica". Se adopta conforme a la autoridad contenida en la Parte 6.7 (comenzando con laSección 11901) de la División 2 del Código de Renta e Impuestos del Estado de California y otra autoridadconsiderada como una ciudad autónoma.

6.96.015 Definiciones.
Para los efectos de este Capítulo, los siguientes términos deberán tener los siguientes significados:
(a) "Transferencia de Vivienda Asequible" significará una transferencia de propiedad a: (1) una corporación sinfines de lucro; (2) una sociedad limitada o una empresa de responsabilidad limitada en la cual una corporaciónsin fines de lucro es el socio general gestor o miembro gestor; o (3) un fideicomiso comunitario de tierras (comolo define la Sección 402.1 del Código de Renta e Impuestos) y operado en conformidad con la Sección 214. 18del Código de Renta e Impuestos, si la propiedad está sujeta a un acuerdo o convenio vinculante registradosobre el bien inmueble y aplicable por la Ciudad para proporcionar a todas las unidades residenciales en lapropiedad (a diferencia de las unidades reservadas para los administradores de propiedades in situ) con unalquiler asequible o un costo de vivienda asequible a los hogares de bajos ingresos tal como lo define la Sección50079.5 del Código de Salud y Seguridad de California;
(b) "Ciudad" significará la Ciudad de Santa Monica;
(c) "Porción Recaudada de la Ciudad" significará, con respecto a cualquier Impuesto de Segundo Niveladeudado, la mitad de ese Impuesto de Segundo Nivel;
(d) "Condado" significará el Condado de Los Angeles;
(e) "Porción Recaudada del Condado" significará, con respecto a cualquier Impuesto de Segundo Niveladeudado, la mitad del Impuesto de Segundo Nivel;
(f) "Impuesto de Primer Nivel" significará el Impuesto que impone la Ciudad conforme a este Capítulo a serpagado a la Tasa Impositiva de Primer Nivel sobre cualquier venta o transferencia dentro de la Ciudad;
(g) "Tasa Impositiva de Primer Nivel" significará la tasa impositiva de tres dólares por cada mil dólares decontraprestación o valor de propiedad, o una parte fraccionada de la misma, cuya tasa impositiva sea equivalente a la tasa impositiva que permanecerá vigente hasta antes del 1º de marzo de 2021;
(h) "Impuesto de Segundo Nivel" significará el el Impuesto que impone la Ciudad conforme a este Capítulo aser pagado a una Tasa Impositiva de Segundo Nivel sobre cualquier venta o transferencia dentro de la Ciudad;
(i) "Acuerdo Impositivo de Segundo Nivel" significará un acuerdo completamente ejecutado y vinculante entrela Ciudad y el Condado que requiere que el Condado administre enteramente el Impuesto de Segundo Nivel;
(j) "Tasa Impositiva de Segundo Nivel" significará la tasa impositiva de seis dólares por cada mil dólares decontraprestación o valor de propiedad o una parte fraccionada de la misma.

6.96.020 Transferencias afectadas y monto de los impuestos.
Vigente desde el 15 de octubre de 1991 hasta el 1º de marzo de 2021, por medio de la presente se impone sobrecada escritura, instrumento o escrito por el cual, cualquier tierra, bien inmueble u otros bienes raíces vendidosdentro de la Ciudad de Santa Monica se otorgarán, asignarán, transferirán o de otra manera transmitirán o seconferirán al comprador o compradores, o cualquier otra persona o personas por su o sus direcciones, cuando lacontraprestación o valor de interés o de propiedad transmitida (excluyendo el valor de cualquier derecho deretención o gravamen que permanezca al respecto al momento de la venta) exceda los cien dólares, un impuestosegún las tasas que se establecen a continuación:
(a) para ventas o transferencias cuando la contraprestación o valor de interés o de propiedad transmitida seamenor de $5,000,000.00, la Tasa Impositiva de Primer Nivel; y
(b) para ventas o transferencias cuando la contraprestación o valor de interés o de propiedad transmitida seamayor o igual a $5,000,000.00, la Tasa Impositiva de Segundo Nivel.
Antes del 15 de octubre de 1991 hasta el 1º de marzo de 2021, el impuesto a la tasa de cincuenta y cinco centavos tres dólares por cada mil dólares de contraprestación
o valor de venta de la propiedad, o la partefraccionaria de la misma, permanecerá vigente.

6.96.030 Contribuyente designado.
Cualquier impuesto gravado aplicado conforme a la Sección 6.96.020 de la presente deberá pagarse por parte de: (1) cualquier persona que haga, firme o emita cualquier documento o instrumento sujeto al impuesto; o (2)cualquier persona para quien se haga uso o beneficio
de cualquier documento o instrumento sujeto al impuesto; o (3) cualquier combinación de los mismos. La obligación de pagar cualquier impuesto gravado conforme a laSección 6.96.020 será una responsabilidad conjunta y solidaria de los contribuyentes identificados en estasección.

6.96.035 Pago del Impuesto de Primer Nivel al Condado, Pago del Impuesto de Segundo Nivel al Condadoy a la Ciudad
Cualquier impuesto debido bajo este Capítulo deberá pagarse con anterioridad al registro de cualquier escritura,instrumento o escrito sujeto al impuesto. El pago deberá realizarse como sigue:
(a) Cualquier Impuesto de Primer Nivel adeudado se deberá pagar directamente al Condado en nombre de laCiudad;
(b) A menos que el Condado firme un Acuerdo de Impuestos de Segundo Nivel, cualquier Impuesto de SegundoNivel adeudado deberá pagarse en dos partes iguales:
i. La Porción Recaudada por el Condado (tres dólares por cada mil dólares de contraprestación o valor depropiedad, o la parte fraccionada de la misma) se deberá pagar al Condado en nombre de la Ciudad; y
ii. La Porción Recaudada por la Ciudad (tres dólares por cada mil dólares de contraprestación o valor depropiedad, o la parte fraccionada de la misma) se deberá pagar al Condado en nombre de la Ciudad.

6.96.036 Pago de Todo el Impuesto de Segundo Nivel al Condado ante la Ejecución del AcuerdoVinculante - Notifiación.
En caso de que la Ciudad y el Condado firmen un Acuerdo de Impuestos de Segundo Nivel, el Condado estáautorizado para recaudar la totalidad del Impuesto de Segundo Nivel como si la Sección 6.96.035(b) noexistiera. La Ciudad debe proporcionar una notificación de la fecha de vigencia de cualquier Acuerdo deImpuesto de Segundo Nivel en su sitio web.

6.96.040 Exención del instrumento de garantía de la deuda.
Cualquier impuesto gravado conforme a este Capítulo no se aplicará a ningún instrumento por escrito dado para
asegurar una deuda.

6.96.050 Ciertas unidades gubernamentales están exentas.
Los Estados Unidos o cualquier agencia o instrumentalidad del mismo, cualquier estado o territorio, osubdivisión política del mismo, incluida cualquier ciudad, condado, o el Distrito de Columbia no seránresponsable por cualquier impuesto gravado conforme a este Capítulo con respecto a ninguna escritura,instrumento, o escrito del cual sea una parte, pero el impuesto puede recaudarse por evaluación de cualquier otraparte responsable por el mismo.

6.96.051 Exención parcial para ciertos desarrollos de viviendas asequibles por parte de corporaciones sinfines de lucro y fideicomisos de tierras comunitarios.
Para una Transferencia de Vivienda Asequible en la cual la contraprestación o valor de interés o de propiedadtransmitido es mayor que o igual a $5,000,000.00:
(a) Si antes del momento de recaudar una obligación la Porción Recaudada de la Ciudad de un Impuesto deSegundo Nivel surgiera bajo la Sección 6.96.095 de este Capítulo, un contribuyente con respecto a latransferencia, como se define en la Sección 6.96.030 de este Capítulo, obtiene del Director de Finanzas unacertificación de que la transferencia es una Transferencia de Vivienda Asequible, ningún contribuyente deberápagar la Porción Recaudada de la Ciudad de un Impuesto de Segundo Nivel sobre una Transferencia deVivienda Asequible;
(b) Si la Porción Recaudada de la Ciudad del Impuesto de Segundo Nivel se paga sobre una Transferencia deVivienda Asequible, cualquier contribuyente con respecto a la transferencia, como se define en la Sección6.96.030 de este Capítulo, puede solicitar al Director de Finanzas un reembolso de esa porción de la PorciónRecaudada de la Ciudad del Impuesto de Segundo Nivel pagado por el contribuyente sobre la Transferencia deVivienda Asequible; dicha solicitud para un reembolso deberá presentarse dentro de los 120 días posteriores a latransferencia sujeta al Impuesto de Segundo Nivel.

6.96.060 Planes de reorganización o ajuste.
Cualquier impuesto gravado conforme a este Capítulo no deberá aplicarse para hacer, entregar o presentar lastransferencias para hacer vigente cualquier plan de reorganización o ajuste:
(a) Confirmado bajo la Ley Federal de Quiebras, según enmiendas;
(b) Aprobado en el marco de un procedimiento equitativo de quiebras en una corte que involucraba unacorporación de ferrocarriles, como se define en la subdivisión (m) de la Sección 205 Sección 101 del Título 11del Código de los Estados Unidos según enmiendas;
(c) Aprobado en el marco de un procedimiento equitativo de quiebras en una corte que involucraba unacorporación como se define en la subdivisión (3) de la Sección 506 Sección 101 del Título 11 del Código de losEstados Unidos según enmiendas, o
(d) Mediante el cual se efectúe un mero cambio en identidad, forma o lugar de organización.
Las Subsecciones (a) a (d), inclusive, de esta Sección solo deberán aplicarse si hacer, entregar o archivar losinstrumentos de transferencia o transferencias ocurre dentro de los cinco años a partir de la fecha de dichaconfirmación, aprobación o cambio.

6.96.070 Órdenes de la Comisión de Valores y Bolsa.
Cualquier impuesto gravado conforme a este Capítulo no aplicará al hacer o entregar las transferencias pararealizar cualquier orden de la Comisión de Valores y Bolsa, como se define en la subdivisión (a) de la Sección1083 del Código de Ingresos Internos de 1954 86, pero solo si:
(a) La orden de la Comisión de Valores y Bolsa obedeciendo a dicha transferencia realizada anuncia que dichatransferencia es necesaria o apropiada para aplicar las disposiciones de la Sección 79k del Título 15 del Códigode los Estados Unidos en relación con la Ley de Sociedad de Cartera de Empresas de Servicio Público de 1935;
(b) Dicha orden especifica la propiedad a la que se le ordena ser transferida; y
(c) Dicha transferencia se hace para obedecer dicha orden.

6.96.080 Sociedades.
(a) En el caso de cualquier bien inmueble que sea propiedad de una sociedad, no se impondrá ningún gravamenconforme a este Capítulo por razón de ninguna transferencia de un interés en una sociedad o de otro modo, si:
(1) Dicha sociedad (de otra sociedad) es considerada como una sociedad continua dentro del significado de la
Sección 708 del Código de Ingresos Internos de 1954 86; y
(2) Dicha sociedad continuada sigue teniendo en propiedad el bien inmueble en cuestión.
(b) Si se produjera el término de cualquier sociedad dentro del significado de la Sección 708 del Código deIngresos Internos de 1954 86, para los objetivos de este Capítulo, dicha sociedad será tratada como habiendoejecutado un instrumento mediante el cual hubo una transferencia, por un valor justo de mercado (excluyendo elvalor de cualquier derecho de retención o gravamen que permanezca al respecto), todo bien inmueble que seapropiedad de dicha sociedad al momento de dicho término.
(c) No se deberá gravar más de un impuesto conforme a este Capítulo por razón de un término descrito en lasubsección (b), y cualquier transferencia conforme al mismo, con respecto al bien inmueble que sea propiedadde dicha sociedad al momento de dicho término.

6.96.090 Administración por el Secretario del Condado en cuanto al Impuesto de Primer Nivel y laPorción Recaudada del Condado del Impuesto de Segundo Nivel en Ausencia de un Acuerdo delImpuesto de Segundo Nivel.
El Secretario del Condado deberá administrar este Capítulo en conformidad con las disposiciones de la Parte 6.7de la División 2 del Código de Renta e Impuestos y las disposiciones de cualquier ordenanza del Condadoadoptadas conforme al mismo.
El Administrador Municipal de la Cuidad de Santa Monica está autorizado paranegociar y celebrar un contrato con el Condado de Los Angeles o uno de sus funcionarios para la administraciónde este Capítulo y pago al Condado por sus costos administrativos.
Hasta la fecha de vigencia de un Acuerdo deImpuesto de Segundo Nivel, el Condado deberá administrar y recaudar: (1) la totalidad de un Impuesto de Primer Nivel; y (2) la PorciónRecaudada del Condado de cualquier Impuesto de Segundo Nivel. Siguiendo la fecha de vigencia de unAcuerdo de Impuesto de Segundo Nivel, el Condado recaudará: (1) la totalidad de cualquier Impuesto de PrimerNivel; y (2) la totalidad de cualquier Impuesto de Segundo Nivel según lo estipulado en el Acuerdo de Impuestode Segundo Nivel.
El Administrador Municipal está autorizado para negociar, modificar y celebrar un contrato con el Condado oalguno de sus funcionarios para la administración de este Capítulo y pago al Condado por sus costos administrativos.

6.96.095 Administración de la Porción Recaudada de la Ciudad del Impuesto de Segundo Nivel por laparte o agente registrador.
A menos que se haya ejecutado un Acuerdo de Impuesto de Segundo Nivel y que la Ciudad haya provisto comomínimo una notificación de 90 días en su sitio web de la fecha de vigencia de dicho acuerdo, conforme a laSección 6.96.036, la Porción Recaudada de la Ciudad de cualquier Impuesto de Segundo Nivel se deberáadministrar como sigue:
(a) Cualquier entidad (incluida cualquier compañía de depósitos en garantía, compañía de títulos ocontribuyente como se define en la Sección 6.96.030, o su agente) que registre cualquier escritura o instrumentoescrito sujeto a la Tasa Impositiva de Segundo Nivel establecida por la Sección 6.96.020(b) deberá serresponsable por garantizar que la Porción Recaudada de la Ciudad del Impuesto de Segundo Nivel se recaude yse pague antes de dicho registro.
(b) Compañías de depósitos en garantía que están involucradas en la venta o transferencia de propiedades a lasque se aplica la Tasa Impositiva de Segundo Nivel deberá garantizar que:
(i) la Porción de Recaudación de la Cuidad de un Impuesto de Segundo Nivel haya sido pagado a la Ciudadantes de registrar cualquier escritura o instrumento escrito sujeto a la Tasa Impositiva de Segundo Nivel; o
(ii) se han separado fondos suficientes para cubrir la Porción Recaudada de la Ciudad del Impuesto de SegundoNivel para ser distribuidos a la Ciudad al momento del registro.
(c) el Director de Finanzas está autorizado para promulgar cualquier regla o regulación razonablementenecesaria para administrar la Porción de Recaudación de la Ciudad del Impuesto de Segundo Nivel, así comolos formularios y recibos necesarios.
Siguiendo la fecha de vigencia de un Acuerdo de Impuesto de Segundo Nivel, las obligaciones impuestas porlas subsecciones (a) y (b) de esta Sección 6.96.095 dejarán de existir.

6.96.100 Reembolsos.
Las reclamaciones para los reembolsos de los impuestos que se han impuesto conforme a este Capítulo seregirán según las disposiciones de Capítulo 5 (comenzando con la Sección 5096), de la Parte 9, División 1 delCódigo de Renta e Impuestos del Estado de California. El Director de Finanzas puede emitir regulaciones onormas razonablemente necesarias para establecer y administrar un proceso de solicitud de reembolso (incluidocualquier formulario o declaración necesarios) para emitir cualquier reembolso debido conforme a lasexenciones parciales en la Sección 6.96.051.

6.96.110 Autoridad del Director de Finanzas.
(a) El Director de Finanzas está designado por medio de la presente como el funcionario de la Ciudadresponsable de mantener las relaciones con el Condado de Los Angeles para el propósito de administrar elimpuesto gravado bajo este Capítulo y recibir y representar los fondos recaudados en virtud del mismo.
(b) Si el Condado de Los Angeles o las entidades identificadas en la Sección 6.96.095
no recaudan o administran el impuesto debido conforme a este Capítulo, o si cualquier impuesto debido no es pagado, entonces el Director de Finanzas deben tener el poder y el deber de imponer todas las disposiciones de este Capítulo.
El Director de Finanzas, el designado o cualquier otro agente tercero autorizado por el Director deFinanzas puede recaudar cualquier impuesto no pagado mediante cualquier medio legal.
(c) El Director de Finanzas está autorizado para emitir cualquier regla o regulación razonablemente necesariapara implementar y administrar este Capítulo.
En dicho caso, el impuesto de la Cuidad es debido antes quecualquier otro registro con el Condado de Los Angeles, de cualquier instrumento por escrito sujeto al impuestoy el Director de Finanzas puede hacer una evaluación por los impuestos no pagados y hacer reembolsos.

6.96.120 Fechas de vencimiento, morosidad, multas, interés y cargos administrativos.
El impuesto gravado conforme a este Capítulo es debido y pagadero al momento en que la escritura,instrumento o escrito que efectúa una cesión sujeta al impuesto, sea enviado al Secretario del Condado. Dichoimpuesto es moroso si no se paga al tiempo del registro. En los casos en que se efectúa una transferencia, perono se registra con el Secretario del Condado dentro de los noventa (90) días de aceptación, todos los estatutos deimitación en relación con la responsabilidad por este impuesto será suspendido hasta que la Ciudad tenga elconocimiento real de la transferencia o registro, en cuyo momentoel impuesto, las sanciones y el interés de latransferencia no registrada se relacionará con la fecha real de la transferencia de dicha transferencia noregistrada. Cualquier impuesto no pagado conforme a este Capítulo será una responsabilidad conjunta ysolidaria de todos los contribuyentes, como lo designa la Sección 6.96.030 de este Capítulo.

Si cualquier impuesto no se paga antes de convertirse en moroso, el Director de Finanzas puede imponer unasanción por morosidad de hasta el diez por ciento del monto del impuesto debido. Hasta donde sea legalmenteposible, el Director de Finanzas puede establecer reglas y regulaciones que establezcan una tasa de interésaplicable. El Director de Finanzas deberá tener el poder de reducir o eximir cualquier sanción o interéscorrespondiente bajo este Capítulo siempre y cuando dicha reducción o exención sea por escrito y encumplimiento con cualquier reglas o regulación emitida por la Ciudad concerniente a este Capítulo. Cualquiersolicitud para reducir o eximir cualquier sanción o interés evaluado conforme a este Capítulo deberá hacerse porescrito a más tardar treinta días posteriores a la evaluación de dicha sanción o interés.

6.96.130 Se puede requerir una declaración o registros adicionales.
El impuesto gravado por este Capítulo deberá ser pagado a la Ciudad por parte de los contribuyentes a los quese refiere la Sección 6.96.030. El Director de Finanzas deberá tener la autoridad como parte de cualquier regla yregulación promulgada por él como se contempla en el presente documento para requerir que el pago deba deacompañarse mediante una declaración del monto del impuesto debido, firmado por la persona que paga elimpuesto o por su agente. La declaración debe incluir un certificado del valor de la contraprestación sobre elcual se calculó el impuesto debido. La declaración también debe identificar la dirección de la propiedad y laescritura, instrumento o escrito que efectúa la transferencia por la cual se está pagando el impuesto. El Directorde Finanzas o su designado puede requerir el envío de una copia de dicha escritura, instrumento o escritocuando sea razonablemente necesario para identificar adecuadamente dicha escritura o para administrar lasdisposiciones de este Capítulo. El Director de Finanzas o designado, puede basarse en la declaración en cuanto a
el monto del impuesto debido; siempre y cuando él o ella no tenga una razón para creer que el monto total delimpuesto debido no se muestre en la declaración.

Cuando el Director de Finanzas o el designado tenga motivos para creer que el monto total del impuesto debidono se muestre en la declaración o no haya sido pagado, él o ella, mediante una notificación presentada acualquier persona responsable por el impuesto, puede requerir que él o ella proporcione una copia fiel de susregistros pertinentes al valor de la contraprestación o valor justo de mercado de la propiedad transferida. Dichanotificación puede presentarse en cualquier momento dentro de los tres días posteriores al registro de laescritura, instrumento o escrito que transfiera dicha propiedad.

6.96.140 Determinación de deficiencia.
Si sobre la base de dicha información y mientras el Director de Finanzas recibe conforme al último párrafo de laSección 6.96.130 y/o sobre la base de cualquier otra información pertinente que pueda poseer, él o elladetermina que el monto del impuesto debido como se establece en la declaración, o según se haya pagado, esinsuficiente, puede volver a hacer una estimación del impuesto debido sobre la base de dicha información.

Si no se presenta la declaración requerida por la Sección 6.96.130, el Director de Finanzas puede realizar unaestimación del valor de la contraprestación para la propiedad transferida y determinar el monto del impuesto apagar sobre la base de cualquier información en su poder o que pudiera poseer.

Se pueden hacer una o más determinaciones de deficiencia del monto debido con respecto a cualquiertransferencia.

6.96.150 Notificación de determinación.
El Director de Finanzas o el designado debe dar una notificación por escrito a una persona responsable por elpago del impuesto gravado bajo este Capítulo de su determinación hecha bajo la Sección 6.96.140. Dichanotificación deberá hacerse dentro de los tres años posteriores al registro de la escritura, instrumento o escritoque efectuó la transferencia sobre la que se hizo la determinación de la deficiencia del impuesto.

6.96.160 Forma de hacer la notificación.
Cualquier notificación requerida bajo este Capítulo puede ser entregada personalmente o por correo; si fuese porcorreo, el servicio deberá hacerse depositando la notificación en el correo de los Estados Unidos, en un sobresellado, con porte pagado, dirigido a la persona a la cual se le debe entregar en su domicilio como aparece en losregistros de la Ciudad o como lo determine el Director de Finanzas o su designado. El servicio está completo almomento de depositar la notificación en el correo de los Estados Unidos sin ampliación del plazo por ningunarazón.

6.96.170 Petición de redeterminación.
Cualquier persona contra la que se tome una determinación bajo este Capítulo o cualquier persona directamenteinteresada puede pedir al Director de Finanzas una redeterminación dentro de los (60) días posteriores delservicio a la persona de dicha notificación. Si no se presenta una petición para una redeterminación por escritoante el Director de Finanzas dentro del período de los (60) días, la determinación se vuelve definitiva a laexpiración del periodo.

6.96.180 Consideración de petición para redeterminación — Audiencia.
Si se presenta una petición para la redeterminación dentro del periodo de sesenta (60) días, el Director deFinanzas o su designado, deberá reconsiderar la determinación, y si la persona lo ha solicitado así en su petición,deberá otorgar a la persona una audiencia oral, y deberá entregarle una notificación de la hora y el lugar de laaudiencia con diez días de anticipación. El Director de Finanzas puede designar a uno o más suplentes para elobjetivo de conducir audiencias y puede continuar una audiencia de vez en cuando sea necesario.

6.96.190 Determinación de petición.
El Director de Finanzas o su designado puede disminuir o aumentar el monto de la determinación antes de quesea definitivo, pero el monto se puede aumentar solo si se declara una reclamación para el aumento pot parte del Director de Finanzas o el designado en, o antes de la audiencia.

6.96.200 Finalidad de la determinación.
La orden o decisión del Director de Finanzas, o designado, ante la petición de una redeterminación se vuelvedefinitiva treinta (30) días posteriores a la presentación de dicha notificación o al momento de la audiencia de laredeterminación. No hay apelación a la decisión del Director de Finanzas (o su designado) para el ConcejoMunicipal; los mandatos desafiando la decisión del Director transmitidos por sus suplentes en una audienciaadministrativa, deberán presentarse ante la corte apropiada dentro de los noventa (90) días previos a la fechafinal de dicha redeterminación. (Código de Procedimientos Civiles de California § 1094.6.)

6.96.210 Gravar una deuda.
El monto de cualquier impuesto, sanción e interés gravado bajo las disposiciones de este Capítulo se deberáconsiderar como una deuda hacia la Ciudad. Cualquier persona que deba dinero a la Ciudad conforme a lasdisposiciones de este Capítulo deberá responder a una acción interpuesta para la recuperación de dicho monto.

6.96.220 Gravar un impuesto.
El monto del impuesto, multas e interés gravadoconforme a las disposiciones de este Capítulo está evaluadocontra la propiedad ante la transferencia sobre la cual se grava el impuesto, y si no se paga cuando es debido,dicho impuesto constituirá una evaluación contra dicha propiedad y srá un gravamen sobre la propiedad por elmonto en cuestión, cuyo gravamen deberá continuar hasta que dicho monto, incluidas todas las sanciones eintereses, sea pagado, o hasta que sea descargado del registro. Cualquier persona que deba dinero a la Ciudadconforme a las disposiciones de este Capítulo será responsable de una acción interpuesta en nombre de laCiudad para la recuperación de dicho monto.

6.96.230 Notificación de audiencia sobre un gravamen.
El Director de Finanzas deberá presentar una notificación por escrito ante el Administrador Municipal deaquellas personas a las cuales la Ciudad presentará gravémenes. Ante la recepción de dicha notificación, elAdministrador Municipal deberá presentar la misma al Concejo Municipal, y el Concejo Municipal deberá fijarinmediatamente, por resolución una hora y lugar para la audiencia pública para confirmar dicho gravamen.

El Director de Finanzas deberá enviar una copia de dicha resolución y notificación al cedente o cesionario de lapropiedad, con un mínimo de diez días de anticipación a la hora fijada para dicha audiencia. Se enviará porcorreo una copia de dicha notificación al cedente o cesionario de la propiedad a su último domicilio conocido.El servicio se considerará completo al momento del depósito en el correo de los Estados Unidos.

6.96.240 Recaudación de los impuestos morosos mediante una evaluación de un registro tributarioespecial.
Con la confirmación de un gravamen por parte del Concejo Municipal conforme a la audiencia establecida en laSección 6.96.220, los cargos por impuestos morososallí contenidos que permanezcan sin pagar por el cedente oel cesionario, deberán constituir una evaluación especial contra dicha propiedad y deberán recaudarse en dichomomento según como lo establece el Auditor-Contralor del Condado para la inclusión en la siguiente evaluacióndel impuesto sobre la propiedad.

El Director de Finanzas deberá entregarla al Auditor-Contralor del Condado para que incluya en la siguienteevaluación de impuestos de la propiedad la suma total de los cargos por morosidad sin pagar que consisten enlos impuestos morosos sobre las transferencias, sanciones e intereses a una tasa del doce (12) por ciento anual apartir de la fecha de registro a la fecha del gravamen.

Posteriormente, dicha evaluación puede ser recaudada al mismo tiempo y de la misma manera en que serecaudan los impuestos municipales, y estará sujeta a las mismas sanciones y el mismo procedimiento de ventacomo se contempla para los impuestos morosos, ordinarios y municipales. El gravamen de evaluación impuestopreviamente sobre la propiedad es preeminente a todos los demás gravámenes, salvo por aquellos impuestosestatales, del condado y municipales con los que serán sobre la paridad. El gravamen deberá continuar hasta laevaluación y todos los intereses y cargos debidos serán pagaderos. Todos los impuestos aplicables al gravamen,recaudación y aplicación de los impuestos municipales serán aplicables a dichas evaluaciones especiales.

6.96.250 Sanciones Administrativas.
Cualquier persona que viole o no cumpla con cualquier disposición de este Capítulo puede ser sujeta a cualquiersanción, tal como se establece en la Sección 1.08.010 del Código Municipal de Santa Monica. Cada una dedichas violaciones o fallas constituirán un delito por separado. Ni el ejercicio de la Ciudad de aquellassanciones, ni la imposición de dichas sanciones podrán eximir a ninguna persona del pago, recaudación otransferencia de cualquier impuesto contemplado en este Capítulo.

6.96.260 Autoridad del Concejo Municipal para establecer reglas y enmendar el Capítulo
El Concejo Municipal está autorizado para establecer por resolución cualquier regla necesaria y deseable para laimplementación de este Capítulo. El Concejo Municipal está autorizado para enmendar cualquier aspecto deeste Capítulo siempre y cuando la enmienda no resulte en un incremento de la tasa impositiva autorizada.

6.96.270 Divisibilidad
Si cualquier sección, subsección, subdivisión, párrafo, oración, disposición o frase de este Capítulo y cualquierparte de este mismo por cualquier razón se considere inválida, ilegal o inconstitucional, dicha decisión noafectará la validez de las porciones permanentes en este Capítulo con cualquier parte del mismo. Por medio dela presente el Concejo Municipal declara que deberá aprobar cada sección, subsección, subdivisión, párrafo,oración, cláusula o frase del mismo, independientemente del hecho de que una o más secciones, subsecciones,subdivisiones, párrafos, oraciones, cláusulas o frases se declaren inconstitucionales.

SECCIÓN 2. Cualquier disposición inconsistente del Código Municipal de Santa Monica con las disposicionesde esta iniciativa de ley, hasta el punto de esas inconsistencias y no más allá de ellas, está aquí abrogada omodificada hasta el punto necesario para aplicar las disposiciones de esta iniciativa de ley.

SECCIÓN 3. Si cualquier sección, subsección, oración, cláusula o frase en esta iniciativa de ley por cualquierrazón se considerara como no válida o inconstitucional por una decisión de cualquier corte o jurisdiccióncompetente, dicha decisión no deberá afectar la validez de las porciones restantes de esta iniciativa de ley. Poreste medio el Concejo Municipal declara que habría colocado esta iniciativa de ley y la enmienda resultante delCódigo Municipal de Santa Monica y que los electores declaran que habrían adoptado esta iniciativa de ley y laenmienda resultante del Código Municipal de Santa Monica, y todas y cada una de las secciones, subsecciones,oraciones, cláusulas o frases no declaradas como no válidas o inconstitucionales, con relación a si cualquierporción pudiera ser subsecuentemente declarada como no válida o inconstitucional.

ANÁLISIS IMPARCIAL DEL ABOGADOMUNICIPAL RESPECTO A LA INICIATIVA DE LEY SM 

El Código Municipal de Santa Monica impone un impuesto único sobre cada transferencia de bienes inmueblesen Santa Monica. Actualmente, la tasa impositiva es de $3.00 por $1,000 de contraprestación (generalmente elprecio de venta) o valor de propiedad transferido. 

Esta tasa es la misma independientemente del monto de lacontraprestación. Esta iniciativa de ley aumentaría la tasa impositiva a $6.00 por $1,000 para transferencias que impliquen unacontraprestación o valor de propiedad transferido de $5 millones o más. Para las transferencias que implicanmenos de $5 millones en contraprestación o valor de propiedad transferido, la tasa impositiva existente de $3.00por $1,000 permanecería inalterable. 

La Ciudad actualmente impone el impuesto sobre las transferencias a las propiedades transferidas acorporaciones sin fines de lucro y fideicomisos de tierras comunitarias que proporcionan viviendas asequibles.Esta iniciativa de ley exoneraría a ciertas transferencias de vivienda asequible de la tasa impositiva propuestapara transferencias que impliquen una contraprestación o valor de propiedad transferido de $5 millones o más.Las transferencias de viviendas asequibles que califican para esta exoneración continuarían siendo gravadas a latasa impositiva existente de $3.00 por $1,000 de contraprestación o valor de propiedad transferido. La iniciativade ley define los requisitos para que las transferencias de vivienda asequibles sean elegibles para estaexoneración. 

 Actualmente, el Condado de Los Angeles administra la tasa de impuestos fijos existente de la Ciudad de $3.00por $1,000 de contraprestación o valor de propiedad transferido. La iniciativa de ley autoriza al Condado acontinuar recaudando la tasa impositiva existente de $3.00 por $1,000 en todas las transferencias. Para lastransferencias que impliquen una contraprestación de $5 millones o más, la iniciativa de ley autoriza que elimpuesto propuesto de $6.00 por $1,000 se recaude en dos partes iguales: (1) una porción recaudada delCondado de $3.00 por $1,000; y (2) una porción recaudada de la Ciudad de $3.00 por $1,000. Para lastransferencias que impliquen una contraprestación o valor de propiedad transferido de $5 millones o más, lainiciativa de ley requiere que la parte o agente de registro pague la porción recaudada de la Ciudad antes deregistrar una transferencia con el Secretario del Condado y requiere que las compañías de fondos en custodia seaseguren de que la porción recaudada de la Ciudad sea pagada antes del registro de la transferencia o reservadaen custodia para el pago a la Ciudad al momento del registro. 

La iniciativa de ley permitiría al Concejo Municipal o al Director de Finanzas establecer reglamentos paraaplicar el impuesto. Si no se paga el impuesto, la iniciativa de ley autoriza sanciones administrativas, intereses,gravámenes sobre la propiedad y evaluaciones directas. 

La iniciativa de ley establece un proceso dereconsideración de las deficiencias y un procedimiento de audiencia pública antes de que se imponga ungravamen o una evaluación directa sobre la propiedad. 

La iniciativa de ley autoriza al Concejo Municipal a enmendar las secciones del Código Municipal relativas alimpuesto siempre y cuando la modificación no aumente la tasa impositiva autorizada. La Ciudad estaría autorizada a utilizar los ingresos fiscales para cualquier propósito gubernamental. 

El Concejo Municipal de Santa Monica colocó esta iniciativa de ley en la boleta electoral. Un voto "sí" apoya laaprobación de la enmienda para el Código Municipal de Santa Monica; un voto "no" se opone a la aprobaciónde la enmienda. Se requiere un voto mayoritario (es decir, más del 50% de los votos emitidos) para que seapruebe la iniciativa de ley. 

GEORGE S. CARDONA
Abogado Municipal Interino

2020 ha sido un año desafiante y su voto por la Iniciativa de Ley SM sobre Ingresos Locales es parte de lasolución. 

Santa Monica tiene el legado de unirse para resolver nuestros problemas más desafiantes. Estamos emergiendode la amenaza sin precedentes para la salud pública de COVID-19, los impactos económicos que ha creado y elestrés general que sienten las personas. Nuestra comunidad está tomando medidas de salud pública sensatas,apoyando a nuestras pequeñas empresas locales y protegiendo a nuestros vecinos más vulnerables. 

La Iniciativa de Ley SM es una parte vital de la reconstrucción de la fuerza de nuestra comunidad, y sube losimpuestos solamente para las corporaciones y para los que venden propiedades por un valor de $5 millones enadelante. 

Los inquilinos, las personas que viven en la calle, las familias que luchan con un empleo incierto, losciudadanos adultos mayores que no pueden salir de casa y las personas que luchan con problemas de saludmental se beneficiarán de la Iniciativa de Ley SM. 

Vote SÍ en la Iniciativa de Ley SM sobre Ingresos Locales para proteger a Santa Monica, especialmente lasalud pública y los servicios públicos vitales en los que confían tantas personas: 

- Mantener limpias las playas y parques
- Proteger los servicios de respuesta a emergencias del 911
- Financiar los esfuerzos de recuperación económica, incluyendo ayudar a las empresas a volver a abrir conseguridad
- Restaurar los programas de la biblioteca
- Continuar con los programas y servicios comprobados para reducir la falta de vivienda
- Apoyo a los programas de asistencia con el alquiler para los adultos mayores locales y otros para mantenerlosen sus hogares - Financiar Meals on Wheels y Westside Food Bank
- Restaurar los programas extracurriculares y los servicios de salud mental para los jóvenes de Santa Monica 

Cada centavo recaudado por la Iniciativa de Ley SM se gastará aquí en Santa Monica y no puede ser tomado por el Estado de California o el Condado de Los Angeles. 

Se aplicará la Iniciativa de Ley SM solamente a las ventas de propiedades inmobiliarias de $5 millones enadelante. La Iniciativa de Ley SM aprovecha los altos valores de las propiedad de Santa Monica para ayudar aproteger la salud pública y los servicios públicos esenciales para todos nosotros. 

Vamos a superar esto juntos. 

Únase a nosotros en votar SI en la Iniciativa de Ley SM para una Santa Monica fuerte. 

KEVIN MCKEOWN
Alcalde, Ciudad de Santa Monica
NATALYA ZERNITSKAYA
Presidente, Liga de Mujeres Votantes de Santa Monica
SHARI DAVIS
Presidente, Comunidad de Escuelas Públicas Excelentes (CEPS)
TIM VAN PELT
Enfermero de la Sala de Emergencias, Hospital Santa Monica UCLA
DENNIS ZANE
Cofundador y Copresidente, Santa Monica para los Derechos de los Inquilinos (SMRR)

Vote NO. Un impuesto sobre las transferencias aumentado de forma incremental es una buena idea, pero de eso NO se trata esta propuesta. Está MAL redactada por parte del actual Concejo Municipal, no cierra las lagunas jurídicas e incluso puede crear otras. 

Este debería ser un impuesto progresivo. En vez, duplica el impuesto del primer dólar por cualquiertransferencia valorada en más de $5 millones. Preferible sería mantener el impuesto tal como está ahora en losprimeros $5 millones y aumentarlo en montos mayores a $5 millones, tal vez por más de lo propuesto. 

Hay cero evidencia de que habrá $3 millones más al año, o donde se usarían cantidades. La excepción devivienda asequible puede tener una laguna jurídica que se cuestiona en litigios costosos debido a una malaredacción. 

El Concejo Municipal tampoco logró fijar lagunas jurídicas que permitirían: la venta de acciones en sociedadestitulares de bienes inmuebles; subdividir la propiedad donde las partes se vendan por menos de la totalidad;terreno a muy largo plazo u otros contratos de arrendamiento como el acuerdo de la Plaza propuesto; retrasar larecaudación indefinidamente mediante la activación del pago de impuestos basados en escrituras de registro;recaudar el impuesto sobre el mayor valor o contraprestación. 

El Concejo Municipal quiere manipular a los electores con una redacción sesgada como "para proteger losservicios esenciales, incluidos [lista de servicios]". Exigir iniciativas de ley sencillas, justos e imparciales y sinlagunas jurídicas que salgan de su Concejo Municipal votando NO. 

La próxima elección vamos a tener unainiciativa de ley mejor, bien escrita e imparcial sobre el impuesto sobre las transferencias. 

MATT NECO
Abogado y Mediador
STANLEY H. EPSTEIN
Abogado

VOTE NO 

Si se aprueba, todos los fondos recaudados irán al fondo general y se podrán utilizar para cualquier propósito. No se destinará ni un solo dólar específicamente a las causas desglosadas por el grupo a favor, las que han sidodiseñadas para hacerle sentir emocional. En cambio, gran parte de los nuevos ingresos probablemente se vayana una mayor compensación del personal (algunos ya pagados en exceso), consultores innecesarios y grandesproveedores. La mayor parte del dinero no se quedará ni se gastará en la Ciudad. 

Los residentes de Santa Monica, incluso antes de los saqueos, disparos de balas de goma, lanzamiento de gaseslacrimógenos y el arresto de manifestantes pacíficos de Black Lives Matters el 31 de mayo de 2020, ¿realmentecreen antes y ahora a los que están a favor de la iniciativa de ley sobre: 

1. Algún legado de unirnos para resolver problemas desafiantes? Cuándo fue la última vez que sintió que elConcejo colaboró en los problemas que le preocupan? Cómo les fue con los scooters? En el desarrollo delespacio de la Plaza que la mayoría de los residentes no quieren? En edificios extravagantes?
2. Tomar medidas de salud pública sensatas? Cómo? Haber cerrado Palisades Park por un tiempo? Abordar lafalta de vivienda y la inseguridad alimentaria? Personas sin usar coberturas faciales. Reuniones de no más de 10personas?
3. ¿Qué pequeñas empresas han oído sentirse apoyadas por la Ciudad? No hemos visto a los propietarios depequeñas empresas agradeciendo a la Ciudad, especialmente después de los saqueos.
4. Proteger a las personas vulnerables? 

Debemos rechazar una iniciativa de ley que ofrezca una estructura de aumento de impuestos irracional y queperpetúe importantes lagunas jurídicas y, por lo tanto, ignore los argumentos engañosos de los proponentes. 

MATT NECO
Residente/Inquilino de Santa Monica
STANLEY H. EPSTEIN
Abogado

Levante la mano si NO tiene una propiedad de $5 millones. ¡Felicitaciones! No pagará este impuesto. 

El argumento de los oponentes es simplemente incorrecto en su esencia y está diseñado para confundir a losvotantes. A pesar de sus series de argumentos falaces, incluso ellos concuerdan con que un incrementoprogresivo del impuesto de transferencia sobre propiedades de lujo es una buena idea y le dan una razón para votar por la Iniciativa de Ley SM. 

La Iniciativa de Ley SM es directa. Toda nuestra comunidad se beneficiará de los fondos que garantizaránplayas y parques limpios y seguros, una reducción de la indigencia, mejores servicios de salud mental,bibliotecas, programas juveniles y otros servicios esenciales. 

La Iniciativa de Ley SM se limita en concreto a ventas de propiedades individuales de $5 millones o más y no tendrá un impacto en ventas por debajo de esa cantidad. 

La Iniciativa de Ley SM protege a inquilinos y personas mayores al desalentar especulaciones "rápidas"sobre propiedades, las cuales muchas veces llevan a desalojos. 

La Iniciativa de Ley SM exime a los planes de vivienda asequibles que Santa Monica necesita con urgencia. 

Defensores de la escuela pública apoyan la Iniciativa de Ley SM porque beneficia a los niños con lugaresseguros para jugar, programas extracurriculares y servicios de salud mental juveniles. 

Las pequeñas empresas locales APOYAN la Iniciativa de Ley SM porque ayudará a revitalizar la economíalocal y asegurará la salud pública. 

Los inquilinos, los ciudadanos mayores y los defensores de los planes de viviendas asequibles, parques,playas y bibliotecas apoyan la Iniciativa de Ley SM. 

Ahora, cuando los miembros de nuestra comunidad están trabajando para apoyarse los unos a los otros durantela crisis, es razonable que las corporaciones inmobiliarias – que se han beneficiado muchísimo de la alta calidadde vida de Santa Monica – paguen su parte justa para mantener nuestra ciudad fuerte. 

Vote por Sí a la SM. 

KEVIN MCKEOWN
Alcalde, Ciudad de Santa Monica
NATALYA ZERNITSKAYA
Presidenta, Liga de Mujeres Votantes de Santa Monica
SHARI DAVIS
Directora, Comunidad para Escuelas Públicas Excelentes (CEPS)
TIM VAN PELT
Enfermero de la Sala de Urgencias, UCLA Santa Monica
DENNIS ZANE
Cofundador y Codirector, Ciudadanos de Santa Monica por los Derechos de los Inquilinos (SMRR)